奥克兰房市见顶！新西兰未来投资热点在这里

ANZ是新西兰发放住房贷款最多的银行，资产负债表上约有750亿纽币房贷资产。日前ANZ发布最新物业关注报告，称奥克兰房市正式进入调整期。

“尽管奥克兰住房市场呈现出可喜的回暖迹象，但我们并不认为房价会再次起飞。与房价放慢脚步一致的还有人们对房价的预期。”ANZ认为促成这一改变的决定性因素是可负担性：奥克兰高到让人哭晕的房价已经成为房市上涨的天花板。而随着奥克兰房市开始调整，全国其他地区的房价将进入一场“追赶游戏”，这意味着未来新西兰房价的主要增长动力将从奥克兰转移至地区。

奥克兰房价/收入比从2008年的6倍上升到2017年9倍，相当于放大了50%。这个倍数在进入2018年后只是出现了微降，并没有发生质的改变。当房价高达9倍年收入的时候，连平均收入人群都对还贷感到吃力，更不要说低收入人群了。上一个利率周期新西兰的浮动贷款利率曾经飙升到11%，房贷还款占家庭收入的比例跳升到50%。相同的情况如果在今天发生，会有无数家庭现金流枯竭。正是由于房价/收入比已经高无可高，房价才在一片“高处不胜寒”中稳定了下来。也就是说：不是房市不想涨，而是购房人害怕陷入无法还贷、甚至无法借贷的情况。可负担性为奥克兰房市构筑了上限。

与此作为对比的，是其他地区的可负担性优势：奥克兰以外地区的房价/收入比只有5倍，自2008年以来房价和地区收入的增长基本保持同步。在奥克兰房价十年翻番的背景下，部分地区房价长期滞涨（像Southland和Taranaki地区，每年平均涨幅只有1%）。如今轮到其他地区进入补涨期了，尤其是这些地区的房贷还款只占家庭收入的30%。要知道在2008年全国住房市场泡沫破灭前这个数字是40%，因此地区房价大有上涨空间。

ANZ对于可负担性的判断得到了interest.co.nz的数据印证。根据该网站的住房贷款可负担性报告，奥克兰地区现在只剩Papakura和Franklin两个地区能让首次置业者感到可负担，而在奥克兰以外全国只有皇后镇属于不可负担地区。

在投资上，ANZ的观点是房产的吸引力下降，奥克兰跟全国其他地区相比尤其如此。“当奥克兰住房市场强劲的时候，人们愿意接受较低的房租，因为他们把希望寄托在未来房价增值的收益上。但如今这个期望值已经大大降低，这意味着他们需要从租金上收回成本。考虑到政府可能出台政策的影响，未来投资者应看淡奥克兰住房市场。”

虽然ANZ预测奥克兰和全国其他地区的房价会有不同走势，但目前有太多不确定因素。奥克兰和其他地区的房价差异已经创下纪录，但缩小这个差距不是必然的，并且可能需要数十年时间。目前新西兰房产市场存在的上涨因子和下跌因子包括：

上涨因子

- 利率处于低位，并且有望继续维持一段时间；

- 住房需求依然存在，净移民增长要求更多新建住房；

- 住房供应在短期内不可能突然增加，建筑业存在产能瓶颈。

下跌因子

- 信贷收紧，部分是因为银行本身出现吸储难的问题；

- 新政府可能出台政策打压房市，包括但不限于禁止外国人购房、延长明线测试和推出新税种；

- 可负担性问题，目前最不可负担的城市有奥克兰、陶朗加和皇后镇。

夹在看涨和看跌力量之间的新西兰住房市场很可能进入调整期。最近房市的一波“小阳春”只会让新西兰央行更加确认谨慎放宽存贷比限制的正确性，因此央行不太可能近期再推出更多松绑信贷的新政策。未来5-10年内奥克兰以外地区可能会出现“追赶效应”，但奥克兰已经透支了增长潜力。奥克兰的房价年增长率预计只有2%，换而言之，奥克兰房市已经见顶。

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